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Lotisseur

Notre terrain de lotissement à Carvin – Stempniak

Terrain lotissement Stempniak

Lors de notre première entre-vue avec Maisonneuve, nous avons suivi leurs conseils concernant le terrain. En effet, le fait de passer directement par un lotisseur comme Stempniak, sans intermédiaire, nous permet d’être parfaitement au courant des informations et éléments clés à savoir. Mais surtout de gérer l’acquisition de notre terrain de lotissement sur Carvin, de A à Z !

Étude et Contact avec Stempniak

Depuis nos tous premiers rendez-vous, nous pensions à tord qu’il fallait à tout prix passer par un constructeur pour acquérir un terrain avec une construction. Ainsi, le premier constructeur que nous avons vu, Habitat Concept à l’époque, nous a fourni les documents du lotisseur concernant l’implantation du lotissement à venir sur la commune de Carvin. Les documents en main, nous avons pu faire une étude plus poussée à tête reposée et ce, sans aucune pression d’un quelconque commercial derrière-nous, pour faire le choix le plus judicieux concernant l’implantation de la parcelle souhaitée et donc de notre future maison.

Lotissement Carvin Nonettes
Plan du lotissement – Quartier St-Paul – Carvin

Initialement, nous avions sélectionné les parcelles n°25, 26 ou 27, lors de notre projet avec Habitat Concept, en pensant que l’exposition SUD serait la meilleure. Bien entendu, ce choix s’est fait dans la précipitation ! Après réflexion, nous nous sommes dit qu’il serait plus judicieux de choisir une autre parcelle, car celles retenues n’étaient pas des plus optimales.

En effet, l’exposition de ces terrains n’est pas vraiment plein SUD, mais plutôt SUD-EST, ce qui permet, certes, le matin d’avoir l’ensoleillement par le jardin, mais passé midi, le soleil se coucherait alors sur la façade avant de la maison. Donc si vous me suivez bien, en pleine soirée d’été, nous serions totalement dans l’ombre portée de la maison. Sans oublier le risque potentiel qu’en bout de jardin, une rue passante puisse exister à l’avenir, mais aussi, dans des délais beaucoup plus longs, l’apparition d’un autre lotissement, donc d’autres nuisances potentielles à prendre en compte dans cette réflexion.

Finalement, changement de stratégie. À nos yeux, mais aussi vis à vis des retours de nos proches et amis, il est plus intéressant de se concentrer sur les parcelles possédant une exposition OUEST, nous permettant d’avoir le soleil en façade le matin, mais surtout, de pouvoir profiter de l’ensoleillement toute la journée jusqu’au soir !

Mise à jour (09/2018) : Nous avons mis à jour la liste datant du 07/2018, vis-à-vis des parcelles encore disponibles sur le lotissement des Nonettes, Quartier Saint-Paul à Carvin. Découvrez la cartographie du lotissement est la localisation des terrains encore disponibles : Cartographie.

Après un bref appel après du lotisseur, nous avons eu un retour détaillé des parcelles encore disponibles. Bien que la majeur partie du lotissement soit déjà réservée, la nouvelle nous laisse de bonnes surprises, car plusieurs lots orientés OUEST figurent dans la liste ! Nous convenons donc de notifier rapidement le lotisseur Stempniak, sur une possible réservation, après études des documents du lotissement et du Plan Local d’Urbanisme (P.L.U) de la ville de Carvin.

Pour finir, notre choix s’est porté sur la parcelle n°3. De notre point de vue, ce terrain ne se situe pas directement à l’entrée du lotissement et donc, pas le long de l’axe passant. En bout de parcelle, un mur sépare le terrain d’un autre jardin, celui-ci dispose d’un espace arboré au niveau du mur, ce qui nous apporte une hauteur végétale sans avoir besoin de planter notre parcelle. De plus, cela nous assure de ne pas avoir de vis à vis en fond de parcelle. Autre point clé, le prix du terrain, bien que les lots en exposition SUD/EST choisis initialement soient moins chers, pour une surface de 425m², dans l’optique de bénéficier de l’exposition OUEST, mais aussi d’un terrain légèrement plus grand de 432m²; L’ajout de 900€ nous a semblé tout à fait raisonnable 🙂 !

Enduit VS Briques

Notre étude du Plan Local d’Urbanisme de Carvin, mais aussi du règlement de lotissement édité par Stempniak, nous oblige dans un certain périmètre et sur les maisons les plus visibles (dont la notre) à mettre de la brique en façade, alors que la plupart de constructeurs privilégient l’enduit pour son prix. Plus précisément, notre lotissement se situe dans une zone “bâtiments de France”, car Carvin est une cité minière marquée par la brique et les terrils. Le lotissement étant visible de ses derniers, il doit se fondre dans le paysage urbain alentour.

Nous n’étions pas spécialement partants pour la brique, même plus récalcitrants, à cause du prix. Cependant, le premier argument est tout simplement la disponibilité des terrains : plus aucun terrain permettant de construire en enduit n’était disponible. De plus, après réflexion, la brique est finalement un bon choix, plus résistante dans le temps, apportant une meilleure isolation, plus facile d’entretien et de nettoyage et si jamais, plus qualitative et apportant une plus-value à la revente éventuelle de la maison. En bref, la brique n’était pas forcément notre choix initial, elle nous a été imposée, mais nous l’avons finalement acceptée bien volontiers.

Un règlement de lotissement réducteur

Notre lotissement est soumis, comme dit précédemment, au PLU Carvinois, mais aussi, au règlement du lotisseur. Il est très important de se fier à ces documents, car l’acceptation du permis en dépend. Ainsi, le règlement émis par Stempniak est très réducteur et très contraignant, il a fallu en faire une étude approfondie. Quelques exemples de restrictions :

  • Nous sommes obligés de mettre en place sur le terrain une tranchée drainante (une poche de grave souterraine dans le jardin pour infiltration et évacuation des eaux pluviales) ce qui ajoute une plus-value non négligeable au budget ! Cette contrainte oblige donc à récupérer les eaux de pluie à la parcelle et de ne pas les rejeter sur le champs voisin ou, dans notre cas, vers les terrains alentours.
  • Nous n’avons pas le droit aux huisseries et volets blancs, ce qui est à nouveau, un surcoût important, car il faut alors opter pour du PVC coloré ou, dans notre cas, pour des huisseries en alu.
  • De nombreuses forment ne sont pas admises dans l’architecture même de la maison, comme les toitures plates, les maisons cubiques ou les détails architecturaux comme les fenêtres type “chien assis”. Cela diminue considérablement les extravagances architecturales.
  • Nous sommes obligés d’implanter la maison à minimum 5m de la voirie pour créer deux places de stationnement en façade. C’est une contrainte pratique en terme de stationnement, mais qui réduit considérablement la taille du jardin à l’arrière et qui oblige à aménager l’allée de garage assez large pour mettre deux voitures l’une à côté de l’autre
  • En terme de clôture, il est obligatoire de mettre une clôture en treillis soudé sur un muret béton pour toutes les limites de propriétés ainsi qu’une haie d’essences locales. Les murets, murs, claustras etc… ne sont donc pas autorisés
  • Etc …

Ces contraintes permettront à terme de bénéficier d’un lotissement harmonieux et d’un cadre de vie agréable, mais elles doivent être prises en compte car elles engendrent parfois des surcoûts importants.

Nos conseils

Finalement, le terrain ne doit pas être choisi à la va-vite, sous la pression d’un commercial, mais doit faire l’objet d’une réflexion importante, aussi bien en terme de localisation, qu’en terme de contraintes et de réglementations. A cette étape de notre projet, notre prochain rendez-vous sera avec Maisonneuve, pour approfondir nos attentes concernant la maison, maintenant que nous visualisons le terrain. Concernant Stempniak, la prochaine étape est le rendez-vous qui nous permettra de signer la PUV (Promesse Unilatérale de Vente).

Tags : LotissementMaisonneuveRéflexionStempniakTerrain
Gauthier.L

The author Gauthier.L

Rédacteur de ce blog, mais aussi Maitre d’Ouvrage dans ce projet de construction dans le cadre de ma vie privée. Je suis également responsable de service informatique dans ma vie professionnelle. Vis-à-vis de ce projet, j’ai un œil avisé sur la partie technique touchant mon domaine et bien plus encore 😉